Immobilienbewertung: Drei Wertermittlungsverfahren

Immobilienbewertung

Drei Verfahren der Immobilienbewertung: Ihre Stärken und Schwächen

Wie viel ist mein Haus wert? Diese Frage stellen sich nicht nur verkaufswillige Immobilienbesitzer, der Wert eines Hauses oder einer Wohnung wird auch im Scheidungsfall, im Fall eines Erbes oder bei einer allgemeinen Vermögensübersicht interessant. Unsere Immobilienmakler verraten Ihnen, welche Wertermittlungsverfahren es gibt und wie man zu einem exakten Verkehrswert für Immobilien gelangt.

Sachwertverfahren

In Deutschland legt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die drei gängigen Verfahren der Immobilienbewertung fest. Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei Ein- oder Zweifamilienhäusern zur Anwendung. Der Wert besteht aus dem aktuellen Preis von Grundstück und Immobilie, von dem Altersminderung abgezogen bzw. Wertzuwachs durch Renovierungsarbeiten eingerechnet wird. In die Sachwertberechnung fließen außerdem wertbeeinflussende Faktoren wie Schäden, Renovierungsrückstand oder ähnliches ein. Mit einem bestimmten Marktfaktor, der den Sachwert in Beziehung zu tatsächlich erreichten Preisen setzt, ergibt sich der tatsächliche Sachwert als aktueller Immobilienwert.

Vergleichswertverfahren

Das bekannteste Wertermittlungsverfahren ist die Berechnung des Vergleichswerts von Immobilien. Das bewertende Objekt wird hier mit Häusern oder Wohnungen verglichen, die ihm ähnlich sind. Hier fallen Lage, Alter, Ausstattung, Größe usw. ins Gewicht. Die tatsächlich erzielten Kaufpreise für diese ähnlichen Immobilien werden anschließend verglichen. Ein belastbarer Vergleichswert bezieht allerdings nicht nur ein Mittel aus diesen Kaufpreisen mit ein, sondern ist sich auch der minimalen Unterschiede zwischen den ähnlichen Immobilien bewusst. Immobilienmakler ziehen deshalb kostenpflichtige Marktbeobachtungsprogramme zu Rat, aber auch aktuelle Datensätze und ihr persönliches Fachwissen. Das Vergleichswertverfahren klingt zwar relativ leicht, zur Anwendung dieses Wertermittlungsverfahrens gehört allerdings mehr als nur Basiswissen. Diese Art der Immobilienbewertung kommt bei den meisten Immobilientypen zum Einsatz – egal ob Wohnung, Haus oder Grundstück.

Ertragswertverfahren

Mehrfamilienhäuser oder vermietete Eigentumswohnungen erfordern das Ertragswertverfahren als Immobilienbewertung. Die zu erwartende Rendite oder der Ertrag einer Eigentumswohnung oder eines Hauses gibt hier Aufschluss über den Verkehrswert der Immobilie. Gutachter ermitteln im Zuge dessen den Ertrag der baulichen Anlage über die erwartete Lebenszeit der Immobilie abzüglich des Grundpreises, der bei Wohnungen auch anteilig herausgerechnet wird. Die Verzinsung durch den Liegenschaftszins, der sich für Immobilien je nach Lage und Art stark unterscheiden kann, ergibt schlussendlich den Ertragswert, zu dem nun der Grundpreis wieder addiert wird. Die Komplexität des Ertragswertverfahrens macht es – richtig angewandt – besonders präzise, sodass es auch als Korrektivwert für Sachwert- und Vergleichswertverfahren dient.

Unser Fazit zu realistischer Immobilienbewertung

Das Internet ist voll mit Angeboten für kostenlose Immobilienbewertungen. Wie belastbar diese Bewertungstools sind, ist meist fraglich, denn zu einem präzisen Gutachten müssen viele verschiedene Faktoren bedacht werden. Das Maklerteam kombiniert immer mindestens zwei Verfahren zur Immobilienbewertung, um eine exakte Vorhersage zum tatsächlichen Wert Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstückes treffen zu können. So ziehen wir zur Ermittlung des Verkehrswerts von bewohnten Häusern das Sachwertverfahren heran, korrigieren diesen Wert aber durch das Ertragswertverfahren. Bei Eigentumswohnungen wenden unsere Immobilienmakler das Vergleichswertverfahren an und ermitteln zudem seinen Wert über das Ertragswertverfahren. Sie benötigen eine exakte Immobilienbewertung vom Profi? Unsere DEKRA-zertifizierten Sachverständigen erstellen Ihr Gutachten in kurzer Zeit.