Immobilie oder Erbbaurecht verkaufen?

In Zeiten von steigenden Grundstückspreisen und Wohnungsnot suchen viele Käufer nach einer günstigen Option, um Eigentümer einer Immobilie zu werden. Viele Institutionen, vor allem Kirchen und gewerbliche Groß-Anbieter nutzen die Vergabe von Erbbaurecht als Anlageform. Wie unterscheidet sich das Erbbaurecht vom Volleigentum und wie wirkt es sich auf den Immobilienwert aus? Wir informieren Sie zum Thema Erbbaurecht.

Was ist „ Erbbaurecht“ ?

Besonders in Metropolregionen großer Städte ist Baugrund inzwischen extrem teuer, mit weiter steigenden Preisen ist zu rechnen. Immer öfter nutzen Grundstückseigentümer daher ihren Grund und Boden, um ihn mit einem Erbbaurecht zu belegen, statt ihn zu verkaufen. Durch die Festlegung des Erbbaurechts behält der Eigentümer das Grundstück  im rechtlichen Eigentum und überlässt es zur dauerhaften, zeitlich begrenzten Nutzung an einen Dritten.. Der Erbrechtsnehmer darf auf dem Grundstück bauen bzw. kauft die bereits bestehende Immobilie auf dem Grundstück. Für die Nutzung des Grund und Bodens fällt ein Erbbauzins an, den der Erbbaurechtnehmer bis zum vertraglich festgelegten Ende des Rechts an den Erbbaurechtgeber zahlen muss – in der Regel 60 bis 99 Jahre nach Vertragsabschluss. Der Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Abschlusses des Erbbaurechtsvertrages, also der Bodenwert, bestimmt im Regelfall, wie hoch der jährlich zu zahlende Erbbau-Zins ist.

Im Grundbuch bleibt der Erbbaugeber als Eigentümer des grundstücks, nicht aber der Immobilie, vermerkt, während im Grundbuch auf den notariell abgeshclossenen Erbbaurechtsvertrag verwiesen wird. Der Erbbaurechtsnehmer hat nun das Recht, das Grundstück zu bebauen bzw. besitzt die Immobilie darauf. Bei Umbauten, Ausbauten oder nötigen Sanierungen am Haus spricht der Erbbaugeber jedoch mit, wenn es um wesentliche oder für den Wert stark relevante Änderungen. In der Regel nutzen institutionelle Bodeneigentümer das Erbbaurechtmodell. Neben Stiftungen, Kommunen oder Kirchen entscheiden sich aber auch zunehmend Privatpersonen dafür, ihren Grund und Boden nicht zu verkaufen, sondern durch ein Erbbaurecht im Eigentum zu behalten.

Welche Auswirkungen hat ein Erbbaurecht auf den Verkehrswert?

Das Erbbaurecht bewirkt nicht nur laufende Kosten für den Erbbauberechtigtennehmer, er hat auch ggf. Auswirkungen auf der Wert der Immobilie. Möchte ein Erbbaunehmer seine Immobilie vor Ablauf des Erbbaurechts verkaufen, bleibt das Recht bestehen und kann weiter veräußert werden. Eine Immobilienbewertung darf das Erbbauercht jedoch nicht außer Acht lassenNeben der Restlaufzeit des Erbbauvertrags muss vor allem die Vereinbarung zur Ablöse der Immobilie am Ende der Laufzeit beachtet werden, darüber hinaus auch dcer aktuelle Erbbauzins, Liegenschaftszinssatz und der entsprechende Wert aus der Ertragsvervielfältigertabelle (§ 16 Abs. 3 der Wertermittlungsverordnung). Auch die zum Zeitpunkt der Bewertung bestehende Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages kann eine erhebliche Ausirkung auf den Verkehrswert der Immobilie haben.

Lohnt es sich, ein Grundstück via Erbbaurecht zu verkaufen?

Besonders in gefragten Wohngegenden, im Einzugsgebiet großer Städte und an Wohnorten mit guter Anbindung denken viele Grundstücksbesitzer über den Verkauf ihres Eigentums nach. Der angespannte Wohnmarkt lässt Bauplätze knapp werden, sodass Grundstückseigentümer sehr gute Chancen auf ein ertragreiches Immobiliengeschäft haben. Als Variante zur kapitalsichernden Veräußerung eines Grundstücks bietet sich daher die Schaffung eines Erbbaurechts an, denn die dafür vom Nutzer zu zahlenden Erbbau-Zinsen bieten eine sichere, jährliche und im Regelfall auch Inflationsgesicherte Einnahmequelle. Die Formalitäten, die die Vereinbarung des Erbbaurechts mit einem potentiellen Käufer erfordert und die wirtschaftliche Auswirkung zu treffender Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag sind jedoch nicht zu unterschätzen. Unser erfahrenes Maklerteam spricht gerne über mögliche Chancen und Risiken des Erbbaurechts und berät sowohl Privatpersonen als auch Institutionen auch in dieser Art der Anlage- und Immobilienfragen.