Wer darf eine Immobilienbewertung durchführen?

Wie Sie einen fähigen Sachverständigen für die Verkehrswertermittlung erkennen

Der erste Schritt für ein erfolgreiches Immobiliengeschäft besteht immer in einer verlässlichen und auf dem Markt durchsetzbaren Immobilienbewertung. Sie ist die Basis für den Verkaufspreis, anhand des Verkehrswerts berechnen sich im Normalfall Schenkungs- und Erbschaftssteuern und auch die Güterteilung bei einer Scheidung bezieht den ermittelten Immobilienwert mit ein. Obwohl diese Wertangabe für alle Arten von Immobilienangelegenheiten so entscheidend ist, gibt es keine gesetzliche Vorschrift, wer diesen Wert festlegen darf. Wir erläutern, welche Berufsgruppen gut geeignet sind, eine aussagekräftige Immobilienbewertung durchzuführen, und welche Angebote lieber umgangen werden sollten.

Kann ich den Verkehrswert meines Hauses selbst schätzen?

Viele Immobilienbesitzer glauben selbst am besten zu wissen, was ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung genau wert ist. Tatsächlich darf jeder – auch ohne Qualifikation oder Sachverständigenausbildung – eine Immobilienbewertung vornehmen, um einen Wert zu erhalten. Es sollten jedoch mehr Faktoren einbezogen werden als der ursprüngliche Kaufpreis, die seit dem Kauf vergangene Zeit und die Kosten für Modernisierungen. Professionelle Immobilienbewertungen beziehen darüber hinaus die Objektart, die Lage, die bisherige Nutzung, Zustand, Renovierungen, Emissionen und ggf. auch das Verkaufsziel mit ein. Zudem können auf dem Bauamt hinterlegte Anbaurecht, im Grundbuch oder altrechtlich vorhandene Vorkaufsrechte oder Wegerechte sowie z.B. Wohnrechte und andere Eintragungen einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis der Wertanalyse haben.

Warum ist die exakte Bewertung einer Immobilie so wichtig?

„Ein paar Tausend Euro mehr oder weniger, das ist doch nicht entscheidend…“, denkt so mancher Eigentümer. Beim Verkauf von  Immobilien haben wir die Erfahrung gemacht, dass sich sowohl ein zu hoher als auch ein zu niedriger Wert sich immer negativ auf das Verkaufsergebnis auswirken kann. Setzt der Verkäufer den Immobilienwert zu hoch an, bleibt das Objekt ein „Ladenhüter“, der Kaufpreis muss nach und nach gesenkt werden, die Immobilie wird auf dem Markt „verbrannt“. Meist liegt in diesem Fall der finale Verkaufspreis noch unter der eigentlich einmal festgelegten Schmerzgrenze des Verkäufers. Ein objektiv wesentlich zu gering angesetzter  Immobilienwert führt – wenn nicht eine perfekte Strategie („bottom-up“) ggf. auch mit einem professionell gemanagten Bieterverfahren dahintersteckt – oft zum Verkauf unter Wert.

Selbst, wenn ein Eigentümer seine Immobilie nicht verkaufen möchte, gibt es gute Gründe sich für eine professionelle Immobilienbewertung zu entscheiden: Verzichtet ein Erbe bei der Feststellung der Erbschaftssteuer auf eine Immobilienbewertung, nutzt das Finanzamt eine eigene Schätzung des Immobilienwerts, wodurch die Steuerlast ggf. erheblich höher als nötig sein kann. Gleiches gilt bei einer Immobilienschenkung.

Welche Berufsgruppen erstellen professionelle und belastbare Immobilienbewertungen?

In Deutschland haben sich mehrere Experten auf die Erstellung von Immobiliengutachten spezialisiert. Oft erstellen Architekten und Bausachverständige sowie Makler Immobilienbewertungen, auch bieten etliche kostenlose Online-Portale oberflächliche Bewertungen an. Dies entspricht jedoch überwiegend nicht den vorgeschriebenen und professionellen Standards für eine Immobilienbewertung. Gesetzliche Vorschriften wie z.B. die ImmowertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) regeln sehr eindeutig, wie Verkehrswerte von Immobilien zu ermitteln sind. Bevor Sie sich für entscheiden, wen Sie mit der Wertermittlung Ihrer Immobilie beauftragen, sollten Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch in Anspruch nehmen. Fragen Sie im Zuge dessen auch nach dem Ablauf der Bewertung sowie nach der Erfahrung und eventuellen Zertifikaten, die die Eignung des Sachverständigen belegen. Fragen Sie nach der Art der Wertermittlung, den verwendeten Programmen, der Erfahrung des Sachverständigen oder Maklers. Nur so können Sie sicher sein, dass der geschätzte Wert Ihres Eigentums realistisch ist und sinnvoll bzw. professionell und für Ihre Zwecke verwendbar ermittelt wurde.