Immobilienmarkt im Wandel

Wie geht es mit den Preisen weiter?

Der Immobilienmarkt hängt von vielen Faktoren ab. Insbesondere aber, wenn drastische Ereignisse wie die aktuellen Globalkrisen stattfinden, wirkt sich dies nicht nur auf Aktienmärkte, Wirtschaft und Inflation, sondern – immer mit einer gewissen Verzögerung – auch auf den Immobilienmarkt aus. Anders als bei Aktien aber, kann man die Werte und den Stand oder Preis von Immobilien nicht direkt in Tickern verfolgen, sondern nur vereinzelt für eine einzige Immobilie sehen. Da Immobilien nie gleich sind, und darüber hinaus oft auch die Gründe und Motivation für einen Verkauf sowie die bearbeitenden Anbieter sehr unterschiedlich sind, sind viele Trends oft nur Vermutungen oder Wunschdenken.

 

Krise 1: Corona:

Nachdem der Immobilienmarkt zu Beginn der Coronakrise in eine komplette Schockstarre verfiel, erholte er sich danach nicht nur sehr schnell wieder, er stieg nochmals stark an. Etliche Menschen wollten ihr Geld umso mehr in den „sicheren Hafen“ der Immobilie bringen. Insbesondere auch durch die für 2021 neu veröffentlichten amtlichen Bodenrichtwerte, aber auch durch unsere dort erzielten Verkaufspreise zeigte sich, dass der Markt im Jahr 2021 nochmals deutlich gegenüber der eh schon jahrelang gestiegenen Preise anstieg.

Krise 2: Ukraine:

Auch hier zeigte sich eine gewisse Schockstarre. Anders aber, als bei Corona, hat sich der Markt seitdem überhaupt nicht wieder erholt. Im Gegenteil. Wir verspüren eine zunehmende Verunsicherung von Kaufinteressenten, gepaart mit einer deutlichen Zurückhaltung in Sachen Kaufentscheidungen. Deutlich gestiegene Zinsen für Immobilienkredite (von 0,7% auf aktuell knapp 3%) bewirken, dass Käufer bei einer Finanzierung von z.B. € 500.000 heute ca. € 1.000 monatlich mehr für die Finanzierung ausgeben müssen als zuvor. Steigende Lebenshaltungs- und vor allem Energiekosten sorgen darüber hinaus dafür, dass für den Kauf und die damit verbundene Finanzierung der Immobilie wesentlich weniger Geld übrig bleibt. Die Kombination aus beiden Faktoren, also wesentlich mehr Zinsen und wesentlich weniger verfügbares Einkommen, sind eine negative Kombination für die Preisentwicklung von Immobilien.

Gibt es noch Nachfrage?

Ja und Nein. Was für uns deutlich spürbar ist, ist die Tatsache, dass die Anfragekurve bei Neu-Inseraten von Immobilien erheblich flacher, ruhiger und weniger geworden ist. Wer schon länger sucht und seine Finanzierung im Blick hat, sieht auf der Seite der Anbieter scheinbar nun immer mehr Immobilien im Internet. Dies hat zum einen damit zu tun, dass die Bearbeitungszeit für eine Finanzierung bei den Banken erheblich gestiegen ist; zum anderen müssen wir das Angebot auch wieder länger, im Extremfall sogar bis zum Notartermin, im sichtbaren Angebot stehen lassen.

Und die Kaufpreise?

Angebot und Nachfrage haben einen wirtschaftlich handelnden Markt schon immer geprägt. Und so kommt es neuerdings auch wieder vermehrt zu Kaufpreisverhandlungen, nur diesmal nicht zugunsten der Verkäufer („weil mehr als ein Interessent die Immobilie unbedingt haben möchte und es scheinbar keine Angebote gibt“), sondern zugunsten der Käufer („weil die Immobilie ja schon länger auf dem Markt ist und es immer mehr Angebote gibt“).

Wohin entwickeln sich die Preise?

Wir beobachten einen stärker werdenden Druck auf die Kaufpreise. Auch haben wir aktuell einen überdurchschnittlichen Zulauf an Verkaufs-Immobilien, da Eigentümer „die guten Preise“ noch mitnehmen wollen. All dies bewegt sich sicher noch im gesunden Rahmen, ohne die Anzeichen eines Knalls oder Platzens der Immobilienpreise. Betrachtet man aber bei den heutigen Wohn-Nebenkosten (insbesondere Heizkosten) und dem daraus resultierenden Druck auf die Mietpreise und den aktuellen Zinsen das Produkt „Immobile als Kapitalanlage“, so ist genau das jetzt eingetreten, was wir schon länger berichtet haben: Die Immobilie als reine Kapitalanlage funktioniert so nicht mehr. Währen vor 12 Monaten trotz der extremen Preise noch der Mieter für den Vermieter die Wohnung abbezahlt hat, müsste ein Eigentümer nun monatlich Geld dazu zahlen. Das „lohnt sich nicht mehr“ sind Aussagen, die wir vermehrt von Kapitalanlegern hören. Auch wird dies bewirken, dass insbesondere Neubauwohnungen und der Wohnungsmarkt allgemein schwerfälliger und auch Preis-sensibler werden. Daher erwarten wir für die nächsten Monate oder auch wenige Jahre ein kontinuierliches Absinken der Preise.

Unsere Prognose:

Je nach Dauer und der weiteren wirtschaftlichen Auswirkung der beiden Krisen wird sich eine damit verbundene weitere Abwärtsbewegung zeigen. Banken werden bei Finanzierungen sowohl die Preise der zu finanzierenden Immobilien als auch die Bonitäten der Kunden wesentlich stärker beleuchten und ihr Risiko-Engagement weiter zurückfahren. Die Vermarktungsdauer von Immobilien wird sich deutlich verlängern, was das Angebots-/ Nachfrageverhältnis aus Sicht der Kaufinteressenten verbessern und die Forderung auf Kaufpreisreduzierung erzeugen wird. Auch werden die nun immer deutlich zunehmenden Auswirkungen von Energiekosten, Wirtschaftskrise und Inflation auf dem Immobilienmarkt erkennbar ankommen, was bisher aufgrund des Anfragenüberhangs noch kompensiert werden konnte. Mittelfristig (damit meinen wir 3-5 Jahre) müsste dann eigentlich die Inflation die Kaufpreise wieder in die ursprüngliche Region zurückbringen, aber dies hängt sehr von der Zinsentwicklung, der wirtschaftlichen Entwicklung und den Energiekosten ab.

Unsere Empfehlung:

Wenn Sie schön länger über das Thema Immobilienverkauf nachdenken, dann ist es wirklich „höchste Eisenbahn“, sich mit einem Profi dazu auszutauschen. Lassen Sie sich in Sachen ehrlicher Preisfindung von uns beraten. Es zählt hier sicher nicht das Gerede mancher „Möchte-gern-Makler“, die ihren Kunden phantasievolle Wunschpreise versprechen, um dann nach und nach reduzieren zu müssen. Gehen Sie sorgsam mit Ihrer Immobilie (und letztlich Ihrem eingesetzten Eigenkapital) um und lassen Sie sich zunächst vom Fachmann beraten. Sprechen Sie mit uns, bevor Sie entscheiden was Sie tun. Achten Sie bei der Auswahl Ihres Partners zum Verkauf Ihrer Immobilie auf Auszeichnungen, Erfahrung und Marktkenntnis. Geben Sie Ihre Immobilie nur in die Hände von qualifizierten und erfahrenen Profis.

Professionelle Bewertung gibt es nur mit Fachwissen und Erfahrung.

Fast 20 Jahre am Immobilienmarkt mit inzwischen ca. 2000 vermittelten Immobilien, DEKRA-Zertifizierung für Immobilienbewertung und Professionalität kombiniert mit gutem Service sprechen für uns.

Offene Rechnung bei der Verrentung

Wie fair sind die Verträge bei der Immobilienverrentung und beim Teilverkauf?

Verteilen sich Chancen und Risiken angemessen auf den bisherigen Eigentümer und den Aufkäufer? Diese Fragen ging ein DIA-Werkstattgespräch nach. Günther Strehle, unser Verkaufsleiter, war hierzu der Gesprächspartner.

 

Wer die Tagesschau verfolgt, stößt regelmäßig in der Primetime auf Werbespots für den Teilverkauf oder die Verrentung von Immobilien. Die Anbieter solcher Modelle preisen die Vorteile für ältere Hauseigentümer, die auf diese Weise immobiles Vermögen in finanzielle Liquidität verwandeln können.

Problematische Facetten dagegen blendet solche Werbung erwartungsgemäß aus. So sind nach Beobachtung von Günther Strehle, Immobilien-Verkaufsleiter der Wüstenrot Immobilien GmbH mit langjähriger Praxiserfahrung, die Berechnung der Renten und die Gestaltung der Verträge häufig intransparent für die Immobilieneigentümer. „Dem Kunden wird ein Betrag genannt. Eine Vergleichbarkeit besteht nicht. Es gibt viele verschiedene Modelle. Jeder Anbieter rechnet anders. Alle geben vor, ein Problem älterer Menschen zu lösen, aber je nach Geschäftsgebaren sind die Konditionen sehr unterschiedlich, aber nie für den Eigentümer durchschaubar“, bringt es Immobilien-Verkaufsleiter Strehle zu Anfang des Werkstattgesprächs auf einen Nenner.

Energetische Modernisierung unzureichend einkalkuliert

Diese Intransparenz wird sich seiner Meinung nach in den kommenden Jahren noch verstärken. Anlass dafür sind die Anstrengungen der Ampelkoalition zur Klimatransformation. So sind ab 2025 nur noch neue Heizungen erlaubt, die mit mindestens 65 Prozent regenerativer Energie betrieben werden. Das erhöht die Kosten für den Ersatz einer Heizung extrem. Stellt sich die Frage, inwieweit diese Kosten in den Kalkulationen der Anbieter von Immobilienverrentungen und der Teilkäufer schon enthalten sind. Strehles Antwort fällt abwägend aus. Eigentlich solle das so sein. „Für jede Verrentung und für jeden Teilverkauf wird ein Gutachten erstellt. Das berücksichtigt sofort notwendige Renovierungen mit einem Abzug. Außerdem fließen die Laufzeiten der einzelnen Bauteile, also zum Beispiel Heizung, Fenster und Dach, ins Gutachten ein. Alles zusammen spiegelt den Wert der Immobilie wider.“ Künftige Instandhaltungs- und Sanierungskosten würden also durchaus einbezogen, aber seiner Auffassung nach längst noch nicht in ausreichendem Maße, insbesondere was den Aspekt der energetischen Modernisierung betrifft.

Barrierefreiheit gehört auch auf die Agenda

“Es ist eine tiefergehende energetische Betrachtung erforderlich. Ebenso steht die Frage nach der Barrierefreiheit. Ohne Beantwortung dieser Frage dürfte ein älteres Reihenmittelhaus eines 75-Jährigen eigentlich nicht verrentet werden. Es ist doch jetzt schon abzusehen, dass der Eigentümer irgendwann nicht mehr die Treppe raufkommt.“ Außerdem sei bei längeren Laufzeiten der Ersatz der Heizung so sicher wie das Amen in der Kirche, ebenso die Erneuerung des Dachs oder der Fenster. Dabei lässt sich auch annehmen, dass dieser Ersatz zu anderen Bedingungen als heute stattfinden muss. Günther Strehle verweist zum Beispiel auf den aktuellen Anstieg der Handwerkerkosten, der für viele überraschend stark ausfällt.

Ist meine Immobilie durch die neuen BRW plötzlich mehr Wert geworden?

Nein. Und Ja. Der BRW drückt die vergangenen und tatsächlich bezahlten anteiligen Grundstückspreise einer Immobilie aus. Haben Sie z.B. vor dem 31.12.2020 eine Wohnung oder ein Haus verkauft, steckte darin zwar „offiziell“ ein geringerer anteiliger Bodenwert, tatsächlich aber gibt es im Rahmen der Bewertung und Marktpreisfindung einer Immobilie Anpassungsfaktoren wie Marktanpassung, Vergleichswerte und Liegenschaftszinse, die bis zur Veröffentlichung der neuen BRW diese „alten“ und gegen Ende der Zeit überholten Werte deutlich kompensiert haben. Generell aber wird die Bekanntgabe der neuen, gestiegenen Werte den Druck auf Käufer und Interessenten noch weiter erhöhen, da die Erwartungshaltungen der Verkäufer damit natürlich auch erheblich gestiegen sind.

Wer trägt die Kosten?

Bleibt die Frage, wie werden diese Kosten zwischen bisherigem Eigentümer und Aufkäufer der Immobilie verteilt? „Bei dem Leibrentenmodell übernehmen die meisten Anbieter die Instandhaltung. Aber schon da stellt sich die Frage, was ist Instandhaltung und wie wird sie ausgeführt? Erfolgt nur das Nötigste, um das Gebäude bewohnbar zu halten und es später zu verkaufen? Es bleibt eine schwierige Kalkulation. Beim Teilkauf werden die Instandhaltungskosten und selbst eine wertsteigernde Sanierung sehr oft auf den ursprünglichen Eigentümer abgewälzt“. Beim Nießbrauch wird auf das Nießbrauchrecht verwiesen, wonach erhaltende Maßnahmen Sache des Nießbrauchberechtigten ist, beschreibt er die Situation. Das Brisante an einer solchen Kostenverteilung: Der Teilkäufer partizipiert von der Wertsteigerung in gleicher Weise, obwohl er sich am Aufwand dafür gar nicht beteiligt, ebenso ist es beim Nießbrauch.

Anlehnung ans Mietrecht genügt nicht

Immobilien-Verkaufsleiter Strehle gibt aber noch etwas anderes zu bedenken: Je mehr die Risiken für künftigen Aufwand, zum Beispiel für eine energetische Sanierung, in die Kalkulationen der Anbieter eingehen, desto geringer fällt die Rente oder der Kaufpreis für die bisherigen Eigentümer aus. Derart Sicherheit habe seinen Preis. Daher plädiert er für zwei Dinge. Zum einen sollte der Vertrag klar abgrenzen, was Instandhaltung, Modernisierung oder allgemeine Pflege (Schönheitsreparaturen und Außenanlagen) ist. „Dabei genügt die Anlehnung ans Mietrecht, wie es derzeit geschieht, nicht. Sondern es braucht eine Definition der großen Bausteine – Fenster, Heizung, Türen, Dach und Fassade – und eine klare Festlegung, wer was davon übernimmt und in welchem Umfang. Das macht es transparent und kalkulierbar für beide Seiten.“

Einheitliche Standards in der Beratung geboten

Allerdings sei eine generelle und pauschale Übertragung aller anfallenden Aufwände auf die Verrenter auch nicht ratsam. Bei der Stiftung Liebenau zum Beispiel, mit der er schon länger kooperiert, kann der bisherige Eigentümer wählen, ob er sich selbst um die Renovierung kümmert oder ob die Stiftung dies übernimmt. Er führt ein Beispiel aus der jüngeren Vergangenheit an: Ein sechs Jahres altes Haus eines 80-Jährigen. „In diesem Fall wäre es doch unsinnig, die Instandhaltung an die Stiftung zu übertragen, die dafür pauschale Abschläge bei der Verrentung vornimmt.“ Ganz anders sei die Situation bei einem 30 Jahre alten Haus, an dem lange nichts gemacht worden ist.

Zum anderen plädiert er für einheitliche Standards, vor allem in der Beratung der Eigentümer. Seiner Meinung nach ist es dringend geboten, gesetzlich ein Beratungsprotokoll vorzuschreiben. Diese Forderung ist mehr als berechtigt. Herrscht derzeit doch eine skurril anmutende Situation: Für den Abschluss eines Fondssparplans, in den monatlich 50 Euro eingezahlt werden, ist ein Beratungsprotokoll erforderlich, für die Verrentung einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro dagegen nicht.

Rückkauf ist de facto unmöglich

„Die Kunden, die für die Verrentung in Frage kommen, gehören zu einer besonders schützenswerten Gruppe. Das hat bislang niemand so richtig wahrgenommen“, begründet Strehle seine Forderung. Es ist aber keineswegs die einzige Erwartung an den Gesetzgeber. Seiner Meinung nach sollte dieser auch Mindestvoraussetzungen für die Leistungsfähigkeit der Anbieter vorschreiben. „Was passiert denn, wenn ein solcher Anbieter in die Insolvenz gerät? Es gibt keine Rückabwicklungsmöglichkeit. Keiner kann sein Haus zurückkaufen.“ Die ehemaligen Eigentümer seien zwar rechtlich gut abgesichert. Aber im Falle einer Insolvenz entstehe immer eine Übergangsphase, die mit großer Wahrscheinlichkeit zu Ausfällen bei den Rentenzahlungen führt, obwohl die Ansprüche im Grundbuch gut abgesichert sind.

Mindestwerte für Verrentung werden ansteigen

Auf einen weiteren Aspekt macht er im Werkstattgespräch aufmerksam. „Mit den neuen Vorschriften für die energetische Sanierung wird die Verrentung in vielen Fällen weniger interessant werden. Damit scheiden besonders ältere Immobilien mit geringen oder keinen Modernisierungsgraden für die Verrentung aus oder es kommen Renten auf den Tisch, die sich eigentlich für beiden Seiten nicht mehr lohnen. Die Mindestwerte für eine Verrentung werden ansteigen. Derzeit liegen sie etwa bei 200.000 Euro und einem Alter von 70 Jahren, mitunter auch ab 65. Bei beiden Größen rechne ich mit einem Anstieg.“ Als künftige Untergrenze für den Immobilienwert sieht er mindestens 300.000 Euro, bei geringer oder lange Zeit ausgebliebener Modernisierung noch deutlich mehr. Auch ein Mindestalter von 65 Jahren sei unter den neuen Bedingungen wohl kaum noch zu halten.

Hinzu komme noch die derzeitige Überhitzung des Immobilienmarktes. Das müsse der Gutachter auch berücksichtigen und Marktanpassungsfaktoren einrechnen. Sein Fazit: Die Ergebnisse für die Immobilieneigentümer fallen künftig magerer aus. Umso wichtiger seien Instrumente, die zu fairen Vereinbarungen führen. Checklisten, mit denen alle Faktoren abgeglichen werden können, die Einhaltung von Mindeststandards in der Beratung und Kalkulation sowie das schon erwähnte Beratungsprotokoll.

 

Autor: Klaus Morgenstern, Deutsches Institut für Altersvorsorge – Veröffentlichung vom 15.03.2022 – https://www.dia-vorsorge.de/private-altersvorsorge/offene-rechnung-bei-der-verrentung/

Bodenrichtwerte – Was bedeuten diese für Ihre Immobilie?

Neue Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2020

Der Gutachterausschuss Landsberg hat die neuesten Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2020 veröffentlicht und damit die bisher gültigen Werte aus 2018 aktualisiert. Die teilweise sehr deutlichen Steigerungen der Bodenrichtwerte – zwischen 5% und 49% – spiegeln damit indirekt auch die Preisentwicklung von Immobilien wider.

Was sind Bodenrichtwerte?

Bodenrichtwerte („BRW“) sind amtlich veröffentlichte, durchschnittliche Grundstückswerte innerhalb bestimmter definierter Bereiche (BRW-Zonen). Sie werden vom Gutachterausschuss spätestens alle 2 Jahre unter Berücksichtigung örtlicher Besonderheiten bei Lage und Zustand der Grundstücke ermittelt. Dies geschieht z.B. auch dadurch, dass der Gutachterausschuss Kopien jedes Immobilien-Kaufvertrages erhält und daraus – gemäß den Vorschriften des § 193 BauGB – diese BRW ermittelt und festlegt.

Wie sind die Bodenrichtwerte anzuwenden?

Bodenrichtwerte sind wichtige Grundlagen für die Ermittlung von Verkehrswerten. Sie werden zusammen mit einer Anwendungsmatrix bzw. Definitionsgrundlage veröffentlicht. In Landsberg gilt z.B. die bauliche Nutzung WGFZ (= Wertrelevante Geschossflächenzahl) als Richtgröße für die Anpassung der Bodenwerte. Der Bodenrichtwert kann zur Wertermittlung eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet herangezogen werden und bildet damit die erste Grundlage bzw. einen Hilfswert für die Berechnungen der Werte von Immobilien. Der veröffentlichte Wert ist gemäß Vorgabe an die Richtwerte der Bebauungsdichte (WGFZ) anzupassen und ggf. zu korrigieren.

Gilt der BRW für alle Grundstücke als ganz genauer Richtwert?

Jedes Grundstück, jede darauf stehende Immobilie ist anders. Kaum ein Grundstück ist mit einem anderen vergleichbar, schon alleine was die Dichte der Bebauung (WGFZ) angeht. Weitere Faktoren, die bei der Bewertung einer Immobilie (und des dazugehörigen Grundstücks) eine erhebliche Rolle spielen sind dabei unter anderem die Grundstücksgröße und -form, die tatsächliche oder zulässige Bebauung, Bebauungsvorschriften, die genaue Lage (Infrastruktur, Nachbarschaft), Bodeneigenschaften und Erschließungsgrad. Vor allem aber die Art der baulichen (oder zulässigen) Nutzung entscheidet sehr stark über den Bodenwert als Grundlage für die weitere Bewertung einer Immobilie. Ein Grundstück in Landsberg mit 1.000 m² kann damit einen reinen Bodenwert (Grundstücksgröße x angepasster BRW) von unter 600.000 €, ebenso aber auch über 1,5 Mio. € haben.

Ist meine Immobilie durch die neuen BRW plötzlich mehr Wert geworden?

Nein. Und Ja. Der BRW drückt die vergangenen und tatsächlich bezahlten anteiligen Grundstückspreise einer Immobilie aus. Haben Sie z.B. vor dem 31.12.2020 eine Wohnung oder ein Haus verkauft, steckte darin zwar „offiziell“ ein geringerer anteiliger Bodenwert, tatsächlich aber gibt es im Rahmen der Bewertung und Marktpreisfindung einer Immobilie Anpassungsfaktoren wie Marktanpassung, Vergleichswerte und Liegenschaftszinse, die bis zur Veröffentlichung der neuen BRW diese „alten“ und gegen Ende der Zeit überholten Werte deutlich kompensiert haben. Generell aber wird die Bekanntgabe der neuen, gestiegenen Werte den Druck auf Käufer und Interessenten noch weiter erhöhen, da die Erwartungshaltungen der Verkäufer damit natürlich auch erheblich gestiegen sind.

Geht es denn immer so weiter?

Zumindest in den letzten 8 bis10 Jahren sind die Bodenrichtwerte kontinuierlich gestiegen, die aktuelle Steigerung ist dabei wesentlich deutlicher als zuvor. Grundstücke sind – solange keine großen Bauflächen entwickelt und aus Ackerland umgewidmet werden – ein sehr begrenztes Wirtschaftsgut in unserer Region. Allerdings ist aus unserer Sicht eine Steigerung nicht mehr beliebig weit möglich, da dies die „Verkehrsfähigkeit“ von Grundstücken und Immobilien irgendwann erheblich einschränkt. Wenn ein Baugrundstück für ein Einfamilienhaus in Landsberg alleine schon mindestens 800.000 € kostet und die Baukosten eines Hauses dazu bei über 600.000 € liegen, kann das kaum noch eine normalverdienende Familie bezahlen. Auch bei Wohnungen, bei denen ein Bauträger die wenigen und damit immer teurer werdenden Baugrundstücke bezahlen muss, werden durch steigende Baukosten und Grundstückspreise Quadratmeterpreise von über 7.000 € / m² dafür sorgen, dass die Kluft zwischen erzielbarem Mietpreis (für Anleger) und Kaufpreis bzw. zwischen Leistbarkeit und Sinnhaftigkeit eines Immobilienkaufs immer mehr auseinanderklafft. Sollten dazu dann auch noch die Zinsen steigen, wird sehr schnell eine Abkühlung der Preise stattfinden. In unserem Bereich Starnberg z.B. schrieb die Süddeutsche sehr aktuell von einem Ende des Booms, einer tatsächlichen Seitwärtsbewegung der Preise, da dort die „Immobilienkäufer und Mieter nicht mehr bereit seien, immer mehr für Häuser und Wohnungen zu zahlen“ und die Preise dort nach 10 Jahren Steigerung bereits ausgereizt sind.

Wo liegt der Wert meiner Immobilie?

Als DEKRA-zertifizierter Gutachter (Günther Strehle) und als professionelles Team mit über 17 Jahren und über 1700 vermittelten Immobilien stehen wir Ihnen gerne für eine unverbindliche Bewertung und Verkaufsberatung zur Verfügung.

Soll ich meine Immobilie jetzt verkaufen oder noch abwarten?

Es ist ungefähr wie bei den Aktien: Immobilieneigentümer, die z.B. eine vermietete Wohnung bereits über 10 Jahre besitzen, sollten die aktuelle Entwicklung kritisch betrachten. Ein Verkauf zu aktuellen sehr guten und noch nie so hoch gewesenen Preisen und ein Umschichten des daraus freiwerdenden Kapitals in andere, sichere, gute und rentable Anlageformen, in den lange erwünschten Traum für Ihr Hobby oder natürlich auch in Pflege und Gesundheit kann momentan durchaus Sinn machen. Lassen Sie sich gerne beraten. Dafür sind wir da.

Wo können Sie sich beraten lassen?

Unter unserer gebührenfreien Rufnummer 0800 0308037.

Erbimmobilien verkaufen – Ein komplexes Thema mit vielen Fallstricken

Hier sind qualifizierte Fachleute gefragt

Nach dem Tod eines Angehörigen haben die Hinterbliebenen eine Unmenge von Dingen zu erledigen, die neben dem täglichen Leben noch mehr Stress bringen. Ist dabei zusätzlich eine geerbte Immobilie beteiligt, wird all dies noch viel komplizierter. Angefangen von der Frage, wann die Immobilie überhaupt verkauft werden kann, wer aus der Erbengemeinschaft diese Aufgabe übernehmen sollte, was sie genau Wert sein könnte und ob nicht vielleicht doch einer der Erben sie übernehmen will, bis hin zum Ausräumen der oft überfüllten Räume einer Erbimmobilie kommen Erben hier schnell an die Grenzen der Belastbarkeit. Hier ist es sinnvoll, sich kompetente, erfahrene und strukturierte Beratung zu holen.

Qualifikation als Schlüssel zum Erfolg:

Als deutschlandweit erste Fachmakler für Erbimmobilien (EBZ) haben wir bisher – neben ca. 1.700 klassischen Immobilien – auch viele schwierige Erbimmobilien verkauft. Spezielle jährliche Schulungen zum Thema Erbimmobilien und auch der regelmäßige bundessweite Erfahrungsaustausch mit unseren qualifizierten Fachmakler-Kollegen bewirken, dass wir hier tiefgehende Einblicke und umfassende Erfahrungen in diesem Thema haben.
Erbschein und Testament: Die Frage, wer die Immobilie tatsächlich geerbt hat und ob überhaupt ein Erbschein nötig sein wird, hängt von der Art und dem Inhalt des Testaments ab. Notarielle oder amtlich beglaubigte Testamente können – müssen aber nicht zwingend – die Ausstellung eines Erbscheins zum Verkauf der Immobilie unnötig machen. Hier unterstützen wir unsere Erb-Immobilienverkäufer mit unserem kompetenten Netzwerk aus Fachanwälten für Erbrecht und Notaren.

Wie sollten Sie vorgehen?

Ist der Verkauf einer Erbimmobilie angedacht, ist es wichtig, zunächst den Wert der Immobilie zuverlässig zu ermitteln. Allerdings können dazu weder die überall online zu findenden kostenlosen Bewertungsprogramme, noch die „ich mache es umsonst“ Angebote diverser nicht zertifizierter Makler eine solide Grundlage bilden. Als DEKRA-zertifizierte Sachverständige ermitteln wir den Wert der Immobilie fundiert und kompetent, damit es auch unter den Erben dazu keine Diskussionen geben kann.

Grundbuch sofort einsehen:

Das Grundbuch der geerbten Immobilie ist eine der wichtigsten Grundlagen zur Prüfung, ob überhaupt oder wann die Immobilie verkaufbar ist. Oftmals wurden zu Lebzeiten der Erblasser Eintragungen wie z.B. Wohnrechte, Nießbräuche, Eigentümergrundschulden, Vor- oder Nacherbfolgen oder Rückauflassungsvormerkungen eingetragen. Nicht alle Eintragungen erlöschen jedoch mit dem Tod des Erblassers, daher sollte das Grundbuch sofort geprüft werden, denn insbesondere die Löschung mancher Eintragungen kann Monate dauern oder auch den Verkauf unmöglich machen. Auch eingetragene Grundschulden müssen sorgfältig geprüft werden. Nicht selten liegen Grundschuld-Briefe irgendwo in den Unterlagen der Verstorbenen und werden aus Versehen entsorgt. Mit über 1.700 vermittelten Immobilien Erfahrung, unserem Fachwissen und unserem professionellen Netzwerk können wir sehr schnell und zuverlässig die nötigen Dinge in die Wege leiten, um ggf. schon parallel zum Verkauf die nötigen Grundbuchbereinigungen vorzubereiten. Natürlich können wir auch – mit der nötigen Vollmacht der Erben – ein Grundbuch direkt für Sie beschaffen und einsehen. Wir beraten Sie gerne kompetent und zuverlässig über die jetzt nötigen Schritte.

Die steuerliche Frage:

Auch hier stellen sich Fragen, die die Erben dringend und zeitnah klären müssen. Beginnen wir mit der Frage der Erbschaftssteuer. wird eine Immobilie z.B. an Enkel oder an Verwandte außerhalb der direkten Erblinie vererbt können schnell erhebliche Steuern fällig werden. Es kann durchaus vorkommen, dass das Finanzamt eine komplett andere Bewertung der Immobilie vornimmt, als den tatsächlichen gutachterlichen Marktwert. Unsere DEKRA-Gutachter-Qualifikation kann hier eine zuverlässige Grundlage schaffen. Auch Fragen zur Spekulationssteuer sind vor einem möglichen Verkauf dringend zu klären. Wurde die Immobilie z.B. teilentgeltlich vor dem Tod des Erblassers an die jetzigen Erben übertragen oder handelt es sich um eine vermietete Immobilie, kann beim Verkauf erhebliche Steuerlast anfallen. Auch hier wissen wir kompetent und zuverlässig, was zu tun ist und wann ein Steuerberater aus unserem Netzwerk einzuschalten ist, damit Sie hinterher keine teuren Überraschungen erleben.

Verkauf der Erb-Immobilie:

Im Regelfall wissen die Erben einer Immobilie viel zu wenig über die Vorgeschichte der geerbten Immobilie, haften im Verkauf aber als Rechtsnachfolger in Teilen genauso wie der ehemalige Eigentümer. Fragen wie z.B. wurde der Dachausbau genehmigt, sind alle Erschließungskosten gezahlt, gab es Wasserschäden im Keller, zahlt der Mieter regelmäßig und viele weitere Fragen sind nur ein kleiner Teil der Dinge, die unbedingt geklärt werden müssen, bevor eine Immobilie notariell verkauft wird. Wir haben hierfür eine sehr umfassende Checkliste entwickelt, um Sie vor Fehlern zu bewahren, die hinterher nervenaufreibend und teuer werden können. Wir handeln aus Erfahrung und beraten unsere Erbimmobilien-Verkäufer sorgfältig und umfassend.

Unsere Empfehlung:

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, sollten Sie sich so früh wie möglich von unseren qualifizierten Fachleuten beraten lassen. Nutzen Sie unsere spezielle Qualifikation als Fachmakler für Erbimmobilien (EBZ). Nutzen Sie unsere Erfahrung und unser Wissen.

Wo können Sie sich beraten lassen?

Unter unserer gebührenfreien Rufnummer 0800 0308037.

Immobilien oder Wertpapiere?

Ein „Streitgespräch“ zwischen Vater und Sohn

Beim eigentlich friedlichen Kaffeetrinken am Sonntag entstand zwischen Vater und Sohn erneut eine sehr konträre Diskussion um die Frage, wie Geld besser angelegt wird, in Form von Immobilien oder als Geldanlage im Bereich Wertpapiere.

Der Vater: Günther Strehle, Verkaufsleitung Wüstenrot Immobilien, seit 17 Jahren mit über 1.700 vermittelten Immobilien überzeugter Immobilienmakler und Immobilienbesitzer.

Der Sohn: Timo Strehle, seit 6 Jahren Vermögensberater, betreut bei der Quirin Privatbank (über 4 Mrd. Anlagevermögen) Kunden mit einem Einlagevermögen ab € 100.000, überzeugter Anlagebefürworter.

SICHERHEIT:

Günther: Die Zeiten sind derart unsicher, sodass Immobilien heutzutage die einzig sichere Möglichkeit sind, Geld anzulegen. Das tun viele und ist trotz der hohen Preise auch nach wie vor die beste Idee.
Timo: Die angebliche Stabilität der Immobilienpreise ist aber doch reines Wunschdenken. Sicherheit ist eine Frage der Perspektive, denn was soll an einer Immobilie sicher sein?
Günther: Sichere Miete, Stein statt Papiergeld, sicherer Wertbestand.
Timo: Mieten und sicher? Was ist mit all den Themen wie Mietpreisbremse, Mietendeckel, Mietausfall, Alterung der Immobilie, neuer Heizung, Sanierung und sonstigen ungewissen Ausgaben? Schauen wir doch zum Beispiel mal den Bereich Studentenwohnungen oder Büro-Immobilien an. Was soll da heute denn noch sicher sein?
Günther: Dann schauen wir auf der anderen Seite doch einmal den Bereich Aktien an. Dotcomblase (2001), Finanzmarktkrise (2008) und nun noch Corona (2020), wie viele Börsencrashs braucht es denn noch, bis man erkennt, dass dieses Papiergeld einfach weg sein kann?
Timo: Was heißt denn „weg“? Wer seine Wertpapiere nicht verkauft, sondern diszipliniert seinen soliden Anlageansatz verfolgt und investiert bleibt, dessen Gelder haben sich bislang immer erholt. Historisch nachweisbar wurde im Aktienmarkt seit Beginn der Aufzeichnungen eine durchschnittliche Rendite von 8% pro Jahr erzielt. Das können Immobilien nicht leisten. Ehrliche Mietrenditen liegen heute, wenn man sie realistisch betrachtet und Rücklagen, Instandhaltung und Ausfallrisiko miteinberechnet, bei unter 2%. Dazu kommen noch immense Transaktionskosten wie Notar, Makler, Steuern sowohl im Kauf als auch im Verkauf.

ERTRAG:

Günther: Aber Sicherheit steckt eben mehr in Immobilien als in jeder Aktien- oder Geldanlage
Timo: Sicher ist nur, dass Immobilien langfristig weniger Rendite bringen als Geldanlagen. Wir reden hier nicht von Laien, die einzelne Aktien handeln und sich daran die Finger verbrennen, sondern von professionell verwalteten Geldanlagen. Vergleichen wir doch mal eine Immobile und eine Anlage nach 10 Jahren. Rechnen wir doch mal zusammen: Beim Kauf einer Immobilie entstehen Transaktionskosten von ca. 9%, beim Verkauf ca. 4%. Also müsste man schon mal 13% Plus machen, um nach 10 Jahren bei Null rauszukommen.
Günther: Ja, richtig. Aber wer vor 10 Jahren eine Immobilie gekauft hat und jetzt verkauft, hat in unserer Region einen Wertgewinn von 60-80%. Dazu noch die Mieten, welche man in der Zeit eingenommen hat.
Timo: Ja, und dann? Verkauft man diese Immobilie, müssen hierfür die Transaktionskosten getragen werden und man investiert den Reingewinn wieder in eine neue Immobilie? Wo ist da der Sinn? Aber um nochmal zu den „Börsencrash“-Situationen zurückzukommen: Wer genau dann Aktien verkauft hat, der musste sicherlich Vermögen einbüßen. Aber wer zu dem gleichen Zeitpunkt Immobilien verkaufen wollte, hat das auch, denn auch hier sind damals Preise deutlich zurückgegangen. Darum geht es doch: Wer in unruhigen Zeiten schnell Geld liquidieren muss, wird bei jeder Anlageklasse immer Risiken und Verluste in Kauf nehmen müssen.

STEUERN:

Günther: Immobilien sind – im Unterscheid zu Geldanlagen – aber die einzigen Anlagen, bei denen man wenigstens noch Teile von der Steuer absetzen kann wie Gebäude, Zinsen usw.
Timo: Das kann sein, aber Gewinne im Aktienhandel werden dafür nur pauschal mit der Kapitalertragssteuer und ggf. mit Soli / Kirchensteuer besteuert. Wer eine Immobilie dagegen innerhalb der Fristen verkauft, muss den vollen Einkommensteuersatz plus Soli / Kirchensteuer abführen. Hinzu kommen noch die wirklich hohen Kauf- und Verkaufskosten, die bei einem honorargeführten Depot deutlich niedriger liegen. Außerdem werden Gewinne im Aktienmarkt nicht sofort versteuert. Diese Art Stundung der Steuerlast macht Erträge erst mit dem Verkauf steuerpflichtig wodurch der Zinseszinseffekt für den Anleger arbeitet.
Günther: Gerade aber für Rentner ist eine Miete eine gute, zusätzliche und regelmäßige Einnahme ohne großen Aufwand.
Timo: Ja, die sie größtenteils versteuern müssen. Dazu sehe ich noch das Problem des Klumpenrisikos. Ich kaufe eine Immobilie mit all meinem Geld und leihe mir dazu oft noch Geld von der Bank. Zahlt der Mieter dort nicht oder es verschlechtert sich z.B. die Wohnanlage, da nebenan ein nicht wirklich ästhetisches Gebäude erbaut wird, so sinkt mein Wert und mein ganzes Geld steckt in einer einzigen Anlage. Ein disziplinierter, langfristig ausgerichteter Ansatz hilft hier einem Anleger, von den weltweiten Chancen zu profitieren. Verändert sich die Vermögensstruktur durch einzelne Marktentwicklungen besonders stark justieren wir nach. Langfristig wird also die Strategie durchgehalten und Risiken werden verteilt. Das ist ein Vorteil, den die Immobilie mit einem festen Standort nicht leisten kann. Sehen wir uns nur mal Großstädte wie Berlin oder München an.

FLEXIBILITÄT:

Timo: Was mir aber wichtig ist, gerade für das Alter: Was ist denn mit Flexibilität? Wer eine (vermietete) Immobilie hat, muss diese 10 Jahre halten, bevor ein sinnvoller Verkauf möglich ist. Weiterhin kann man keine Teilbeträge liquidieren, dafür muss immer das ganze Haus verkauft werden, auch wenn man weniger Geld benötigt. Bei Geldanlagen kann ich im Gegensatz dazu genau das entnehmen, was ich aktuell brauche, der Rest arbeitet weiter. Außerdem ist ein Verkauf langwierig und gestaltet sich bei vermieteten Immobilien oft als schwierig.
Günther: Naja, ich kann doch einen Kredit auf die Immobilie aufnehmen.
Timo: Den ich dann auch bezahlen muss, nicht mehr steuerlich geltend machen kann und mal ehrlich, ohne böse zu klingen: Wer bekommt im Alter noch einen Kredit? Genau das meine ich mit unflexibel.
Günther: Dafür habe ich eine regelmäßige, monatliche Miete ohne großen Aufwand.
Timo: Das stimmt nur bedingt, denn es gibt Ausfälle. Es entsteht kein Steigerungseffekt außer ich habe das vorher schon vereinbart. Der Mieter ruft vielleicht auch immer wieder an, wenn der Wasserhahn tropft, die Verwaltung verlangt jährliche Versammlungen, ab und zu muss man sich auch die Wohnung ansehen und gelegentlich neue Mieter suchen, was wiederrum auch Geld und Aufwand kostet.
Günther: Und was würdest Du mit € 300.000 Bargeld aktuell machen? Alles in Aktien stecken? Ich sehe das nicht so.
Timo: Ich würde ggf. schon einen Teil in eine Immobilie stecken, z.B. 100.000 als Eigenkapital. Den Rest würde ich in einer gesunden Mischung von Aktien und Anleihen passend zu meinem Rendite-Risiko-Verhältnis anlegen und somit die Renditechancen der, aus meiner Sicht, alternativlosen Kapitalmärkte mitnehmen. So habe ich die Zinsen für die Immobilie abgesetzt und lasse mein restliches Geld arbeiten und das langfristig.
Günther: Und dann fällt der gesamte Aktienmarkt auf null.
Timo: Wie soll das denn gehen? Alle Firmen auf der ganzen Welt sind plötzlich also nichts mehr Wert und machen keine Umsätze mehr? Und wer soll in einem solchen Szenario dann noch arbeiten und Miete zahlen? Das sind fiktive Szenarien, die es so nicht geben wird.

Also – wer ist nun besser mit Immobilien und wer besser mit Geldanlagen bedient?

Wir glauben, die gesunde Mischung macht viel aus. Auch die Frage des Alters wirft ein unterschiedliches Licht auf die Antwort dazu. Wer im zunehmenden Alter mehr liquide Mittel braucht, weil er den Lebensabend genießen oder Geld für Gesundheit benötigt, sollte durchaus auch einmal daran denken, umzusteigen. So kann der „Anleger“ sein Leben genießen, sein mühsam erspartes Geld gut anlegen und entnehmen, was er benötigt. Er kann sich um Enkel, Leben, Urlaub und Gesundheit kümmern und auf eine solide Geldanlage setzen.
Auch, wenn es z.B. um das Vererben geht: eine Immobilie in 3 Teile zu teilen, kann nie gut gehen. Ein Depot hingegen kann sehr gut gleichermaßen aufgeteilt werden. Dabei gibt es aber durchaus bedeutende Unterschiede. Es bleibt zu sagen, dass es bei der Beratung und der Art und Weise, wie Geld angelegt wird, große Unterschiede gibt. Wir empfehlen eine unabhängige Beratung, die nicht von Provisionszahlungen beeinflusst wird, sowie ein passives Anlagekonzept mittels kostengünstiger Produkte (z.B. ETFs).
Sie sehen, es gibt viele Aspekte, die nicht immer nur für eine Immobilie sprechen.
Sprechen Sie uns gerne an und vereinbaren ein kostenloses Erstgespräch – telefonisch, persönlich oder digital. Wir freuen uns auf Sie!
Günther und Timo Strehle

Günther Strehle, Verkaufsleitung, Wüstenrot Immobilien DAS MAKLERTEAM, Schongauer Straße 20, 86899 Landsberg am Lech
Telefon 08191 64830-0, strehle@das-maklerteam.de, www.DAS-MAKLERTEAM.de

Timo Strehle, Vermögensberater, Quirin Privatbank AG, Karlstraße 10, 80333 München
Telefon 089 2323915-22, timo.strehle@quirinprivatbank.de, www.quirinprivatbank.de