Immobilienwert & Wohnrecht

Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch- oder Wohnrecht verkaufen?

Was sind das Nießbrauch- und das Wohnrecht & wie unterscheiden sie sich?

Laut § 1093 BGB gibt ein eingetragenes Wohnungsrecht einer Person unter Ausschluss des Eigentümers das höchst persönliche Recht, in der Immobilie zu wohnen. Es dürfen zudem seine Familie, zur Pflege oder zur standesmäßigen Bedienung erforderliche Personen in der Wohnung aufgenommen werden. Das Nießbrauchrecht unterscheidet sich grundsätzlich in einer Hinsicht vom Wohnrecht: Der Nießbrauchsberechtigte ist laut § 1030 BGB dazu berechtigt, einen „Nutzen“ aus der mit dem Nießbrauchsrecht belegten Sache zu ziehen. Das bedeutet, ein Nießbrauchberechtigter muss – anders als beim Wohnrecht – die Immobilie nicht selbst bewohnen sondern kann diese beispielsweise vermieten. Somit sind die Rechte des Nießbrauchs umfassender als die des Wohnrechts. Zum Einsatz kommen das Nießbrauch- und das Wohnungsrecht am häufigsten bei Schenkungen.

Was bedeutet ein Nießbrauch- oder ein Wohnrecht für den Immobilienwert?

Wenn Eigentümer eine Immobilie mit weiterhin eingetragenem Nießbrauch- oder Wohnungsrecht verkaufen wollen, müssen sie mit einem deutlich niedrigeren Verkehrswert rechnen. Das liegt daran, dass die Rechte bei einem Verkauf nicht erlöschen und die neuen Eigentümer diese dauerhaft übernehmen müssen. Ein Wohnrecht kann entweder auf eine bestimmte Dauer begrenzt oder zeitlich unbegrenzt sein. Das Nießbrauchrecht hingegen geht im Regelfall bis zu dem Tod des Nießbrauchberechtigten, außer der Begünstigte gibt das Recht auf oder es greift eine vorher vereinbarte Rückübertragungspflicht. Ob Wohnungsrecht oder Nießbrauchrecht – beides hat einen erheblichen, mindernden Einfluss auf den Wert einer Immobilie .

Wie bezieht eine Immobilienbewertung diese Rechte ein?

Um den Wert der betroffenen Immobilie zu ermitteln, muss zunächst der Kapitalwert des Nießbrauchs- oder Wohnrechts ermittelt werden. Sowohl bei einem Wohnrecht mit begrenzter Dauer als auch einem lebenslangen Wohnrecht kann dieser Wert exakt ermittelt werden. Die Auswirkung eines lebenslangen Wohnrechts für einen Käufer ist jedoch schwieriger abzuschätzen und wird im Regelfall daher auch mit einem zusätzlichen Abschlag belegt. Man spricht bei beiden eingetragenen Rechten im Grundbach von einer damit fehlenden „Verkehrsfähigkeit“ der Immobilie, da diese im Normalfall vom freien Markt nicht gekauft wird.

Da es aber bei dem Verkauf einer Immobilie gerade hier jedoch wichtig ist, einen Wert zu ermitteln, , sollten Sie eine professionelle Immobilienbewertung anfertigen lassen. Dies gilt insbesondere auch für  Kapitalanleger, die über den Kauf einer Immobilie nachdenken, die mit einem Wohnungs- oder Nießbrauchrecht belastet ist. Die Sachverständigen des Maklerteams beraten Sie auch zu diesem Thema gerne eingehend, professionell und kompetent.

Immobilienbewertung mit Erbbaurecht

Immobilie oder Erbbaurecht verkaufen?

In Zeiten von steigenden Grundstückspreisen und Wohnungsnot suchen viele Käufer nach einer günstigen Option, um Eigentümer einer Immobilie zu werden. Viele Institutionen, vor allem Kirchen und gewerbliche Groß-Anbieter nutzen die Vergabe von Erbbaurecht als Anlageform. Wie unterscheidet sich das Erbbaurecht vom Volleigentum und wie wirkt es sich auf den Immobilienwert aus? Wir informieren Sie zum Thema Erbbaurecht.

Was ist „ Erbbaurecht“ ?

Besonders in Metropolregionen großer Städte ist Baugrund inzwischen extrem teuer, mit weiter steigenden Preisen ist zu rechnen. Immer öfter nutzen Grundstückseigentümer daher ihren Grund und Boden, um ihn mit einem Erbbaurecht zu belegen, statt ihn zu verkaufen. Durch die Festlegung des Erbbaurechts behält der Eigentümer das Grundstück  im rechtlichen Eigentum und überlässt es zur dauerhaften, zeitlich begrenzten Nutzung an einen Dritten.. Der Erbrechtsnehmer darf auf dem Grundstück bauen bzw. kauft die bereits bestehende Immobilie auf dem Grundstück. Für die Nutzung des Grund und Bodens fällt ein Erbbauzins an, den der Erbbaurechtnehmer bis zum vertraglich festgelegten Ende des Rechts an den Erbbaurechtgeber zahlen muss – in der Regel 60 bis 99 Jahre nach Vertragsabschluss. Der Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Abschlusses des Erbbaurechtsvertrages, also der Bodenwert, bestimmt im Regelfall, wie hoch der jährlich zu zahlende Erbbau-Zins ist.

Im Grundbuch bleibt der Erbbaugeber als Eigentümer des grundstücks, nicht aber der Immobilie, vermerkt, während im Grundbuch auf den notariell abgeshclossenen Erbbaurechtsvertrag verwiesen wird. Der Erbbaurechtsnehmer hat nun das Recht, das Grundstück zu bebauen bzw. besitzt die Immobilie darauf. Bei Umbauten, Ausbauten oder nötigen Sanierungen am Haus spricht der Erbbaugeber jedoch mit, wenn es um wesentliche oder für den Wert stark relevante Änderungen. In der Regel nutzen institutionelle Bodeneigentümer das Erbbaurechtmodell. Neben Stiftungen, Kommunen oder Kirchen entscheiden sich aber auch zunehmend Privatpersonen dafür, ihren Grund und Boden nicht zu verkaufen, sondern durch ein Erbbaurecht im Eigentum zu behalten.

Welche Auswirkungen hat ein Erbbaurecht auf den Verkehrswert?

Das Erbbaurecht bewirkt nicht nur laufende Kosten für den Erbbauberechtigtennehmer, er hat auch ggf. Auswirkungen auf der Wert der Immobilie. Möchte ein Erbbaunehmer seine Immobilie vor Ablauf des Erbbaurechts verkaufen, bleibt das Recht bestehen und kann weiter veräußert werden. Eine Immobilienbewertung darf das Erbbauercht jedoch nicht außer Acht lassenNeben der Restlaufzeit des Erbbauvertrags muss vor allem die Vereinbarung zur Ablöse der Immobilie am Ende der Laufzeit beachtet werden, darüber hinaus auch dcer aktuelle Erbbauzins, Liegenschaftszinssatz und der entsprechende Wert aus der Ertragsvervielfältigertabelle (§ 16 Abs. 3 der Wertermittlungsverordnung). Auch die zum Zeitpunkt der Bewertung bestehende Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages kann eine erhebliche Ausirkung auf den Verkehrswert der Immobilie haben.

Lohnt es sich, ein Grundstück via Erbbaurecht zu verkaufen?

Besonders in gefragten Wohngegenden, im Einzugsgebiet großer Städte und an Wohnorten mit guter Anbindung denken viele Grundstücksbesitzer über den Verkauf ihres Eigentums nach. Der angespannte Wohnmarkt lässt Bauplätze knapp werden, sodass Grundstückseigentümer sehr gute Chancen auf ein ertragreiches Immobiliengeschäft haben. Als Variante zur kapitalsichernden Veräußerung eines Grundstücks bietet sich daher die Schaffung eines Erbbaurechts an, denn die dafür vom Nutzer zu zahlenden Erbbau-Zinsen bieten eine sichere, jährliche und im Regelfall auch Inflationsgesicherte Einnahmequelle. Die Formalitäten, die die Vereinbarung des Erbbaurechts mit einem potentiellen Käufer erfordert und die wirtschaftliche Auswirkung zu treffender Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag sind jedoch nicht zu unterschätzen. Unser erfahrenes Maklerteam spricht gerne über mögliche Chancen und Risiken des Erbbaurechts und berät sowohl Privatpersonen als auch Institutionen auch in dieser Art der Anlage- und Immobilienfragen.

Unser Vorgehen bei einer Immobilienbewertung

Was beinhaltet eine Immobilienbewertung bei „Das Maklerteam“?

Eine realistische Wertermittlung erhalten

Eine Immobilienbewertung muss in professionelle Hände gelegt werden, da im Regelfall sehr viel von dem ermittelten Ergebnis abhängt. Eine unprofessionelle oder laienhafte Wertermittlung mit einem zu niedrigen oder einen zu hohen Ergebnis bedeutet für die Verkäufer entweder Verluste oder signalisiert utopische Preisvorstellungen, mit denen ein marktgerechter Verkauf unmöglich wird. Bei den Experten des Maklerteams von Wüstenrot Immobilien können Sie sich auf eine einer realistischen und fachkundigen Bewertung verlassen. Wir gehen professionell vor und überzeugen mit unserer langjährigen Erfahrung und qualifizierter Sachverständigen-Ausbildung durch die DEKRA. Doch wie läuft eine Immobilienbewertung unserer Sachverständigen ab?

Die Besichtigung als wichtiger Schritt bei der Immobilienbewertung

In jedem Fall begutachten wir zuerst Ihre Immobilie vor Ort, um ein Bild vom derzeitigen Stand zu erhalten. Dabei berücksichtigen wir nicht Faktoren wie Grundstücksgröße und Wohnfläche, sondern auch Baujahr, durchgeführte oder unterlassenen Modernisierungen und vieles mehr. Auch Faktoren wie Bauart, Raumaufteilung, Dämmung und das Dach, Energiewert und die Nachbarschaft  spielen eine Rolle. Bauliche Mängel können den Wert einer Immobilie mindern, während ihn durchgeführte Renovierungen erhöhen können. Ihre Immobilie hat einen eingebauten Kamin oder einen Wintergarten? Auch solche Faktoren sind in einer professionellen Bewertung angemessen zu berücksichtigen.

Rechtliche Faktoren, Lage und Anbindung an die Infrastruktur haben Einfluss auf den Verkehrswert

Rechtliche Faktoren müssen bei einer professionelle Immobilienbewertung ebenfalls gründlich ermittelt und betrachtet werden vor: Der sachverständige Blick ins Grundbuch gibt Aufschluss über eventuell eingetragene, wertminderne Rechte wie z.B. ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht, Nießbrauchrecht, Wohnrecht, Leitungsrecht, Erbrecht oder Vorkaufsrecht. Dieses wirken sich genauso auf den Verkehrswert aus, wie ein zusätzliches Baurecht oder Anbaurecht, das wiederum auf dem Bauamt abgefragt werden muss.

Bei einer Bewertung wendet das Maklerteam eine Kombination aus verschiedenen Wertermittlungsverfahren für Immobilien mit ein: Die Lage der Immobilie ist bei allen Betrachtungen von entscheidender Bedeutung. Dazu zählen unter anderem die Verkehrsanbindung, die Lärmbelastung, Infrastruktur und die direkte umgebung. Eine hochwertige Immobilie ist weniger wert, wenn sie in der Nähe einer Autobahn oder Hochspannungsleitung steht. Eine weniger hochwertige ausgestattete Immobilie kann wiederum erheblich mehr wert sein, wenn sie in einer perfekten Lage liegt. Wir beziehen selbstverständlich auch die Beliebtheit der Gegend in unsere Berechnung mit ein. Das Maklerteam von Wüstenrot berücksichtigt dabei auch die Gegebenheiten und Erfahrungen auf dem regionalen Immobilienmarkt.

Immobilienbewertung: Lassen Sie sich bei uns beraten

Um zu einem verlässlichen Wert Ihrer Immobilie zu gelangen, müssen sehr viele Dinge berücksichtigt werden. Kostenlose Online-Tools sind hierfür nur sehr eingeschränkt geeignet, sie eignen sich – wenn überhaupt – dann eher für eine erste sehr grobe Preiseinschätzung. Wollen Sie einen belastbaren Wert Ihrer Immobilie erfahren, sollten Sie auf das Maklerteam von Wüstenrot vertrauen. Wir arbeiten transparent und erläutern Ihnen gerne das Vorgehen und das Ergebnis unserer Immobilienbewertung bei einem persönlichen Gespräch. Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Dann beraten wir Sie gerne und übernehmen alle notwendigen Schritte mit unseren Full-Service-Paket.

Auf was muss ich bei einem Immobiliengutachter achten?

Tipps um den richtigen Immobiliengutachter auszuwählen

So finden Sie Sachverständige zur Bewertung von Immobilien

Viele Eigentümer von Immobilien benötigen früher oder später einen Gutachter. Das Ziel des Beauftragung eines Sachverständigen ist es, einen zuverlässigen und realistischen Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Unter anderem begutachtet der Sachverständige die Immobilie vor Ort, um den Zustand beurteilen zu können. Das ist mit mehr Aufwand verbunden, als man glaubt, denn er sollte unter anderem Mängel und Faktoren berücksichtigen, die nicht sofort offensichtlich sind. Der Sachverständige muss nicht nur die Immobilie selbst, deren direktes Umfeld und den Zustand berücksichtigen, auch die Umgebung, Erreichbarkeit und Infrastruktur am Ort sind wichtige Faktoren eine Immobilienbewertung.

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, wer eine Immobilie erbt, übertragen oder vererben möchte, benötigt eine realistische Immobilienbewertung. Von wem man diese durchführen lässt, kann einen großen Einfluss auf das Ergebnis haben. Nicht alle Makler die mit einer kostenlosen Bewertung werden sind die richtigen Partner für eine professionelle und nachhaltig verwendbare Immobilienbewertung. Doch wie erkennt man einen geeigneten Immobiliengutachter? Wir erläutern Ihnen, worauf Sie bei der Auswahl achten müssen.

Benötige ich einen freien oder einen vereidigten Gutachter?

Was die Wahl des Immobiliengutachters maßgeblich beeinflusst, ist der Zweck der Bewertung. Zuerst müssen Sie sich überlegen, wofür Sie die Bewertung brauchen und wie umfangreich diese sein soll. Für Immobilienverkäufe beispielsweise reicht ein freier Sachverständiger. Für rechtliche Belange, Erbstreitigkeiten, Gerichtsverfahren oder sehr komplexe rechtliche Situationen benötigen Sie eher einen vereidigten und öffentlich bestellten Immobiliengutachter, da ggf. nur dessen Bewertungen vor Gericht anerkannt werden, was vorher abzuklären ist. Was genau die Unterschiede zwischen einer Immobilienbewertung und einem Wertgutachten sind, lesen Sie in unserem Blog.

Auf was muss der Eigentümer achten?

Immobiliensachverständige finden Sie über das Branchenbuch oder das Internet oder durch Nachfrage beim örtliche Gutachterausschusst. Die Auswahl ist groß: Wie entscheidet man sich also für den richtigen Sachverständigen oder Gutachter?

  1. Qualifikationen: Prüfen Sie zunächst, ob der Sachverständige die benötigten Qualifikationen uns Auszeichnungen besitzt. Die Bezeichnung Sachverständiger ist kein geschützter Begriff. Außerdem sollte er bereits Erfahrungen vorweisen können, vor allem bei dem Immobilientyp, um den es sich bei Ihrer Immobilie handelt. Manche Objekttypen oder komplexe Bauwerke setzen spezifisches Fachwissen voraus. Im Allgemeinen sollte der Sachverständige immer Zertifizierungen wie z.B. DEKRA oder TÜV oder CERT HYP aufweisen.
  2. Ortskenntnisse: Der Fachgutachter muss die Umgebung der zu bewertenden Immobilie gut kennen, da die Lage und die Infrastruktur beim Immobilienwert eine erhebliche Rolle spielt.
  3. Persönliches Auftreten: Bei einem ersten Termin merken Sie immer noch am besten, ob der Immobiliensachverständige professionell ist und sich Zeit für die Erläuterung seines Vorgehens nimmt. Dabei können Sie sein Fachwissen erfragen und sich dessen Qualifikationen nachweisen lassen.
  4. Schriftliche Regelung: Haben Sie den geeigneten Immobiliengutachter gefunden, sollten Sie darauf achten, dass alle wichtigen Kriterien, zum Beispiel die Gebühren, der Umfang und die Bearbeitunsgdauer des Gutachtens, vertraglich festgelegt werden.

Immobilienbewertung mit den Sachverständigen von Wüstenrot Immobilien

Das Maklerteam von Wüstenrot Immobilien hilft Ihnen bei allen Belangen rund um Ihre Immobilie weiter. Benötigen Sie eine erste und sehr grobe Preiseinschätzung, so können Sie diese mithilfe unseres Online-Tools kostenlos erhalten. Dadurch bekommen Sie eine erste Empfehlung. Für eine genaue Immobilienbewertung bieten sich unsere DEKRA-zertifizierten Sachverständigen an, die professionell und zuverlässig Ihre Immobilie bewerten können.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Wie hoch sind die Kosten einer Immobilienbewertung?

Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie mit Wertgutachten

Sie haben das Haus Ihrer Großeltern geerbt und wollen es nun verkaufen. Sowohl die Berechnung der Erbschaftssteuer als auch die Ermittlung des Kaufpreises erfordern eine exakte Wertanalyse der Immobilie. Dank diesen erfahren Sie den Verkehrswert des Hauses und können beruhigt sein, beim Verkauf nicht über den Tisch gezogen zu werden. Doch wie teuer ist eine Immobilienbewertung? Die Kosten für die Wertermittlung bei Immobilien bewegen sich zwischen Null Euro für grobe Online-Schätzungen bis hin zu vierstelligen Beträgen für Verkehrswertgutachten.

Art des Gutachtens: Grundlage zur Höhe der Kosten

Grundsätzlich kann man sagen: Die Kosten der Wertgutachten hängt von dem Umfang ab. Während die kurzen Immobilienbewertungen kostengünstig sind, muss man für Kurzgutachten tiefer in die Taschen greifen. Am teuersten ist das umfangreiche Verkehrswertgutachten.

Was sind die unterschiedlichen Arten?

  • Online-Bewertung (Bei Wüstenrot Immobilien kostenlos): Diese Schätzung ist eher eine grobe Richtung, da viel unberücksichtigt bleibt. Dafür geht sie schnell und unkompliziert. Bei Wüstenrot Immobilien kostet Sie diese maschinell durchgeführte Bewertung, außer ein paar Minuten Ihrer Zeit, nichts.
  • Kurzgutachten (ab mehreren hundert Euro): Ein zertifizierter Immobiliensachverständiger erstellt eine ausführliche Bewertung mit mehreren Seiten. Für Verkaufsverhandlungen ist diese vollkommen ausreichend.
  • Verkehrswertgutachten (ab 0,5 % des Verkehrswertes): Die ausführlichste Variante zur Ermittlung des Verkehrswertes hat vor Gerichten Bestand und muss deshalb von einem vereidigten Gutachter angefertigt werden. Das Gutachten wird bei Streitfällen wie Scheidungsimmobilien oder geerbten Immobilien nötig.

Immobilienbewertung: Kosten sind abhängig von Verfahren, Wert und Aufwand

Bis 2009 waren die Honorare für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens festgelegt. Heute sind sie frei verhandelbar, was zwar für erhöhten Wettbewerb und damit bessere Angebote sorgt, als Kunde jedoch eine intensivere Recherche voraussetzt. Abgesehen vom Umfang des Gutachtens spielen noch mehr Punkte eine Rolle, wenn es um die zu tragenden Kosten der Immobilienschätzung geht. Es ist beispielsweise von Belang, ob die Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren stattfindet. Lesen Sie unseren Blogeintrag „Drei Wertermittlungsverfahren“, um darüber mehr zu erfahren. Eine wichtige Rolle spielt auch der Wert der Immobilie. Vor allem bei dem umfassenden Verkehrswertgutachten hängen die Kosten von dem Ergebnis der Schätzung ab. Ist ein Mehrfamilienhaus laut Schätzung genauso viel wert wie ein Einfamilienhaus, zahlt man trotzdem mehr für das Gutachten. Warum? Der Gutachter hat einen größeren Arbeitsaufwand.

Tipps für den Auftraggeber eines Immobiliengutachtens

  • Geht es um Immobilienfinanzierung, erstellt die Bank selbst ein Gutachten. Somit müssen Sie nur selbst eines anfertigen lassen, falls Sie vorhaben, Widerspruch einzulegen.
  • Ihre Immobilie wurde bereits von der Bank geschätzt? Viele Gutachter geben einen Preisnachlass aufgrund des verringerten Arbeitsaufwands.
  • Falls Sie für Ihr Kurzgutachten einen Stundensatz vereinbart haben, sollten Sie sich die geplanten Stunden im Angebot erläutern lassen.

Das Investieren in ein professionelles Gutachten lohnt sich in jedem Fall, da Sie somit eine gute Grundlage zum Verkauf haben. Lassen Sie sich von einem unserer kompetenten Immobiliensachverständigen zum Vorgehen beraten und seien Sie sich der professionellen Abwicklung des Verkaufs sicher.