Was bedeutet Bodenrichtwert?

Die Erläuterung des Begriffs Bodenrichtwert

Immobilienbewertung: Bodenrichtwert als Basis

Sie haben eine Immobilie geerbt und müssen Erbschaftssteuer zahlen. Dabei begegnet Ihnen ständig der Begriff Bodenrichtwert. Was sagt dieser aus und wofür brauchen Sie ihn? Eine Immobilienbewertung dient als Anhaltspunkt, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist aber auch im Falle einer Erbschaft oder einer Scheidung vonnöten. Der Wert Ihrer Immobilie dient zur Basis der Erbschaftssteuer oder einer gerechten Aufteilung. Deshalb ist es wichtig, ihn möglichst exakt zu berechnen. Der Wert Ihres Grund und Bodens, der sogenannte Bodenwert, errechnet sich aus dem Bodenrichtwert:

Bodenwert = Bodenrichtwert (€/qm) x Grundstücksfläche (qm)

Grundlage, Vorgehen & Erfahren des Bodenrichtwertes

Als Grundlage der Berechnung des Bodenrichtwertes dienen die amtlich gesammelten Kaufpreise von Grundstücken in dem Gebiet. Die Zahl wird allerdings auch beeinflusst durch die individuelle Lage. Dazu zählen unter anderem die Größe und Form des Grundstückes, der Erschließungsgrad, die Beschaffenheit des Bodens, die Art der Bepflanzung, die Infrastruktur und vieles mehr. Je nach Grundstück ergeben sich durch die Lage Ab- oder Zuschläge, welche erheblich sein können.

Wie wird vorgegangen, um den Durchschnittswert der gesammelten Kaufpreise zu ermitteln? Gutachter erhalten Kopien aller notariell beurkundeten Kaufverträge von den Notaren ihres Gebietes. Daraus erstellen sie anschließend Bodenrichtwertkarten oder -tabellen, die den Bodenrichtwert pro Zone aufzeigen. Diese Zonen können beispielsweise Straßen, Stadtteile oder Ortschaften sein. Was hier nicht berücksichtigt wird, ist die Bebauung. Grundstücke werden nämlich immer als unbebaut behandelt.

Da Sie den Bodenrichtwert selbst nicht berechnen können, müssen Sie wissen, wie Sie ihn erfahren können. Gemeinden müssen ihn spätestens alle zwei Jahre zum Jahresende ermitteln. Ob sie ihn sogar jährlich berechnen, bleibt den Behörden überlassen. Wie bereits erwähnt, werden die Bodenrichtwerte in Form von Tabellen oder Karten veröffentlicht. Mithilfe des Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) können Sie gegen Gebühr den Wert der Gutachterausschüsse erfahren.

Professionelle Immobilienbewertung mit dem Maklerteam von Wüstenrot

Die meisten Immobilienbesitzer benötigen einmal eine Schätzung Ihrer Immobilie, für die der Bodenrichtwert ermittelt werden muss. Dabei sollten Sie aber auf einen Gutachter oder einen Immobiliensachverständigen zurückgreifen, um nicht nur weniger Aufwand zu haben, sondern auch eine professionelle Bewertung zu erhalten, auf die Sie sich verlassen können.

Sie haben Fragen zu dem Thema Bodenrichtwert oder zu anderen Dingen rund um Ihre Immobilie? Dann treten Sie in Kontakt mit dem Maklerteam von Wüstenrot. Unsere Experten beraten Sie gerne zu dem Wertgutachten und führen dieses für Sie durch.

Online Schätzung: Abweichungen von 30 % sind zulässig!

Wie exakt ist eine Immobilienbewertung?

Auf diese Faktoren müssen Sie für eine genaue Immobilienbewertung achten

Beim Verkauf einer Immobilie steht den meisten Betroffenen ein großes Fragezeichen vor den Augen: Wie erfahre ich den tatsächlichen Wert meines Eigentums? Kann ich daran den Kaufpreis festmachen? Im Internet stößt man auf zahlreiche Portale, die ihre Hilfe bei der Lösung des Problems anbieten. Die Wertermittlung bestimmt die Verkaufsstrategie bzw. das Finanzierungsmodell, das bei einem Hauskauf gewählt wird. Sie entscheidet also über eine erfolgreiche Abwicklung des Immobiliengeschäfts und sollte deshalb möglichst genau den Verkehrswert des Hauses oder der Eigentumswohnung wiedergeben. Wie exakt welche Form der Immobilienbewertung ist, das erfahren Sie in unserem Beitrag.

Da die Einschätzung entscheidend über Kauf beziehungsweise Verkauf ist, sollte man sich nicht auf Formulare verlassen, sondern eine professionelle Meinung bei zertifizierten Maklern einholen, die auch nach der Immobilienbewertung aktiv den Kaufprozess begleiten können.

Die Verlässlichkeit einer Online Schätzung: Abweichungen von 30 % sind zulässig!

Laut dem Bundesanzeiger werden bis zu 30 Prozent Abweichung vom tatsächlichen Immobilienwert gesetzlich akzeptiert. Für Käufer oder Verkäufer klingt das wenig zufriedenstellend. Marktwerkanalysen liefern keine exakten mathematischen Werte, sondern immer nur Schätzungen, die umso präziser werden, je mehr Informationen und Umstände berücksichtigt werden.

Einen genaueren Wert liefert ein Sachverständigen-Gutachten, das nach einer Objektbegehung angefertigt wird. Umbauten, Renovierungen und Modernisierungen am Haus oder an der Wohnung sowie Veränderungen in der Wohngegend, Baustellen in unmittelbarer Nähe, Einkaufsmöglichkeiten oder verkehrstechnische Einschränkungen wirken sich nämlich ebenfalls auf den Immobilienwert aus.

Ein Online-Verfahren sollte deshalb immer durch eine Besichtigung eines unabhängigen, zertifizierten Sachverständigen ergänzt werden.

Was wird benötigt, um eine realistische Immobilienbewertung zu erhalten?

Das Maklerteam bietet Ihnen durch das Tool des Dr. Hettenbach Instituts eine möglichst exakte Einschätzung. Hier wird der Nutzer im ersten Schritt online zu Daten des Wohnmarktes befragt. Berücksichtigt werden dabei der Bodenwert auf Basis der Grundstückslage und -größe und Vergleichsangebote, die sich in der Umgebung befinden. Daraus erschließt sich ein vorläufiger Wert, der durch die Grundbucheinsicht und die Objektbesichtigung zum endgültigen Marktwert ergänzt wird. Unsere DEKRA-zertifizierten Sachverständigen und Fachmakler nehmen diese abschließende Immobilienschätzung für Sie vor. Zudem beraten sie Sie gerne, welchen Umfang die Immobilienbewertung haben muss oder ob Sie ein Immobiliengutachten benötigen.

Schenkung & Immobilienbewertung: Schenkungssteuer sparen

Immobilienschenkung & Freibeträge: Das müssen Sie beachten!

Warum eine Immobilienbewertung bei einer Schenkung sinnvoll ist

Sie sind Eigentümer einer Immobilie und ziehen eine Schenkung an Kinder oder Geschwister in Betracht? Dann sollten Sie der Wertermittlung größte Aufmerksamkeit schenken. Hierbei können die Beschenkten nämlich Steuern sparen, die wegen den steigenden Immobilienpreisen sich ebenfalls erhöhen. Wir verraten Ihnen, worauf Sie achten müssen und wie eine korrekte Immobilienbewertung bei einer Schenkung helfen kann.

Was passiert bei einer Immobilienschenkung?

Schenkung, Kauf und Erbe sind die drei einzigen Arten wie eine Immobilie den Besitzer wechseln kann, denn der neue Eigentümer muss im Grundbuch eingetragen werden. Im Gegensatz zum Kauf fließt bei einer Schenkung kein Geld oder nur ein symbolischer Betrag. Über eine Schenkung denken die meisten Besitzer nach, wenn klar ist, dass der Beschenkte die Immobilie nicht verkaufen möchte. Wird die Immobilie verkauft, kann der Beschenkte Steuerfreibeträge geltend machen, dennoch wird eine Schenkungssteuer anfallen. Der Besitzübergang bzw. der Schenkungswille muss zudem von einem Notar bestätigt werden.

Erbschaft oder Schenkung? Eine exakte Immobilienbewertung kann Steuern sparen

Viele Immobilienbesitzer überlegen sich schon zu Lebzeiten, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu verschenken, statt die Immobilie ins Erbe eingehen zu lassen. Die anfallende Schenkungssteuer wird abhängig vom Immobilienwert berechnet, den das Finanzamt im Falle einer Schenkung oder eines Immobilienerbes einfordert. Das Bewertungsgesetz (BewG) legt in § 198 fest, dass der Steuerpflichtige einen niedrigeren Wert der Immobilie nachweisen muss, wenn er die Steuerlast reduzieren möchte.

Deshalb raten wir zu einer Immobilienbewertung von zertifizierten Sachverständigen, die in umfassendes Gutachten erstellen. Der durch verschiedene Verfahren ermittelte Verkehrswert ist aussagekräftiger als das vom Finanzamt bemühte Wertgutachten. Das Finanzamt nutzt zwar die Wertermittlungsverfahren, die im Bewertungsgesetz festgelegt sind, dieser errechnete Immobilienwert ist aber meist ungenau. Immobilienbesitzer tun gut daran, ein eigenes Gutachten anfertigen zu lassen.

Der Wert der Immobilie & der Verwandtschaftsgrad beeinflussen die Schenkungssteuer

Die anfallenden Steuern und Freibeiträge bei Erbe oder Schenkung sind im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) festgelegt. Neben dem Verkehrswert der Immobilie hat der Verwandtschaftsgrad Einfluss, der die Steuerklasse der zu zahlenden Steuer festlegt. Diese Freibeträge & Steuerklassen gelten bei einer Schenkung:

Verwandtschaftsgrad Steuerklasse Freibetrag
Ehepartner I 500.000 Euro
Kinder & Stiefkinder I 400.000 Euro
Enkel I 200.000 Euro
Eltern & Voreltern II 20.000 Euro
Geschiedene Ehepartner, Stiefeltern, Nichten/Neffen & Geschwister II 20.000 Euro
Sonstige Personen III 20.000 Euro

 

Im Gegensatz zur Erbschaftssteuer sind diese Freibeträge alle 10 Jahre nutzbar, sodass eine kluge Verteilung des Vermögens durch Schenkung möglich wird. Angenommen Eltern möchten Ihr Haus im Wert von 700.000 Euro an Ihre Kinder verschenken, wird auf die Differenz von 300.000 Euro (Wert – Freibetrag) Steuer fällig. Die Höhe der Schenkungssteuer staffelt sich zudem mit dem zu versteuernden Wert, liegt also bei 300.000 Euro bei 11 Prozent in Steuerklasse I. Eine detaillierte Aufstellung der Steuersätze finden Sie in § 19 des ErbStG.

Wie erhalte ich eine Wertermittlung?

Für die Erstellung eines Gutachtens sollten immer unabhängige Gutachter oder Immobilienmakler beauftragt werden. Gerne fertigt das Maklerteam von Wüstenrot eine Bewertung Ihrer Immobilie an. Unsere professionellen DEKRA – zertifizierten Sachverständigen ermitteln den Wert mithilfe einer umfassenden Analyse, um Ihnen ein realistisches Ergebnis zu garantieren.

Schnelle Einschätzung oder präzise Immobilienbewertung?

Wie lange dauert eine umfassende Immobilienbewertung?

Qualitätsunterschiede von Immobiliengutachten: schnell oder präzise?

Den Verkehrswert einer Immobilie lassen Eigentümer aus den unterschiedlichsten Gründen schätzen: So vielfältig wie die Motive gestalten sich auch Dauer, Ausführlichkeit und Kosten des Immobiliengutachtens. Unser Immobilienbüro legt großen Wert auf eine tiefgehende Wertanalyse, bietet aber auch eine kostenlose Immobilienbewertung, die in wenigen Minuten eine erste Orientierung bietet. Diese maschinelle Auswertung schlägt jedoch kein persönliches Gespräch. Deshalb vereinbaren Sie gerne direkt einen gemeinsamen Termin mit uns, dem Maklerteam, um Ihre persönliche Wertermittlung präzise und umfassend zu ermitteln.

So lange dauern Immobilienbewertungen

Im Internet versprechen einige Seiten eine Wertermittlung innerhalb weniger Minuten. Auch auf unserer Seite finden Sie ein Online-Tool, das mit Hilfe des unabhängigen Dr. Hettenbach Richtwerts kostenlos eine erste Einschätzung des Haus- oder Wohnungswerts bietet. Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, empfehlen unsere Makler eine Verkehrswertermittlung, ein sogenanntes Kurzgutachten. Diese Wertanalyse zieht mehrere Wertermittlungsverfahren heran und schließt eine Objektbesichtigung sowie viele weitere Daten zu Ihrer Immobilie mit ein. Der ermittelte Verkehrswert entspricht bei dem längeren Verfahren genauer dem tatsächlichen Marktwert Ihres Eigentums.

Wann reicht eine schnelle Immobilienbewertung durch das Online-Tool aus?

Mithilfe von kostenlosen Online-Bewertungen verschaffen Sie sich schnell einen Überblick über den Wert Ihres Eigentums. Je mehr Daten das entsprechende Tool abfragt, umso genauer wird die Bewertung ausfallen. Das Online-Tool von Das Maklerteam errechnet aus Ihren Angaben zu Immobilientyp, Lage, Wohnfläche, Ausstattung und Modernisierungsgrad einen Wert, der sich am iib Immobilien-Richtwert orientiert. Vor allem interessierte Käufer nutzen oft diese kostenlosen Bewertungstools, um den Hauspreis oder Wohnungspreis besser einschätzen zu können. Aber auch verkaufswilligen Immobilienbesitzern bietet der Wert einen ersten Anhaltspunkt.

Ein präzises Wertgutachten Ihrer Immobilie dauert – kann Ihnen aber Ärger ersparen

Jede Immobilie ist einzigartig, sodass selbst baugleiche Häuser nie denselben Verkaufspreis erzielen werden. Gutachter ziehen für Immobiliengutachten weitere Informationen heran und kombinieren Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren, um einen aussagekräftigen Verkehrswert zu ermitteln.

Diese Form des Immobiliengutachtens ermöglicht Verkäufern, den Preis für Ihre Immobilie vor potentiellen Käufern zu rechtfertigen. Auch mögliche steuerliche Belastungen wie Schenkungs- und Erbschaftssteuer lassen sich durch diese Schätzung sehr gut vorhersagen. Ex-Gatten oder Erbengemeinschaften, die nicht zerstritten sind, einigen sich durch eine solche Bewertung konfliktfrei auf den letztendlichen Verkaufspreis des Hauses oder der Wohnung. Fürchten Sie eine gerichtliche Auseinandersetzung beim Verkauf einer geerbten Immobilie oder einer Scheidungsimmobilie, dann sollten Sie in die Erstellung eines umfassenden Wertgutachtens investieren, das im Gegensatz zum Kurzgutachten rechtssicher ist.

Orientierung für den Immobilienkauf bzw. -verkauf

Was ist bei der Hausschätzung zu beachten?

Der rechtsverbindliche Weg zur Hausschätzung ist das Verkehrswertgutachten

Wer sich über eine Hausschätzung informieren möchte, der findet schnell heraus: Die verbindlichste Form der Hausschätzung ist ein Gutachten, das den Verkehrswert der Immobilie bestimmt. Dieser Wert gibt Hinweise auf den Real- und den Ertragswert, ist aber in der Regel nicht mit ihnen identisch. Dieses Verkehrswertgutachten kostet schnell einen vierstelligen Betrag und ist nicht immer nötig. Es gibt auch günstigere und sogar kostenlose Möglichkeiten der Immobilienbewertung.

Diese drei Optionen der Hausschätzung gibt es grundsätzlich

Eine Wertermittlung schützt Käufer und Verkäufer einer Immobilie gleichermaßen. Der Käufer ist davor gefeit, eine Fehlinvestition zu tätigen. Und der Verkäufer erhält mit der Hausschätzung eine Vorstellung über den Wert des Hauses – und einen möglicherweise zu erzielenden Verkaufspreis.

Diese drei Optionen sind gängige Praxis:

  1. Eine meist kostenlose, schnelle Immobilienbewertung auf Basis einiger, weniger Daten zum Haus und zur Lage reicht aus, um einen Eindruck der Marktlage zu erhalten – wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchten.
  2. Ein umfangreiches Verkehrswertgutachten benötigen Sie, wenn die Immobilie zur Streitsache geworden ist, eine Erbengemeinschaft involviert ist oder der Immobilienwert vielleicht sogar vor Gericht thematisiert wird. Aus juristischer Sicht bietet das Verkehrswertgutachten beispielsweise auch die Sicherheit vor unzulässigen Nebenabreden oder unlauterer Preisbildung.
  3. Der Mittelweg, ein günstiges Kurzgutachten, hat zwar vor Gericht keinen validen Wert, reicht aber aus, um einen Kaufs- oder Verkaufspreis zu argumentieren, die Finanzierung zu sichern oder eine Baugenehmigung zu erhalten.

Eine kostenlose Hausschätzung ist vor allem datenbasiert

Wer eine kostenlose Hausschätzung durchführen möchte, muss mindestens diese Werte angeben, um den Verkehrswert schätzen zu lassen:

  • Wohnfläche in Quadratmetern
  • Grundstücksfläche in Quadratmetern
  • Postleitzahl der Immobilie
  • Anzahl der bewohnbaren Zimmer
  • Grund der Hausschätzung (Verkauf, Kauf, Vermietung, Miete)

Ein Verkehrswertgutachten weist den gerichtlich verwertbaren Marktwert der Immobilie aus

Das Verkehrswertgutachten ist hingegen die Königsklasse der Hausschätzung. Welche Parameter bei der Ermittlung des Verkehrswertes wichtig sind, verrät der § 194 des Baugesetzbuches. Demnach sind die Eigenschaften der Immobilie, ihre Beschaffenheit, das Grundstück und dessen Lage wichtige Kriterien, um – auf Basis einer kostenpflichtigen Hausschätzung – den Verkehrswert zu bestimmen.

Das Verkehrswertgutachten kommt einer umfangreichen Immobilien-Dokumentation gleich. In diesem Gutachten gibt es einen Textteil, der die Hausschätzung bzw. die Ermittlung des Verkehrswertes dokumentiert und in einen größeren Zusammenhang stellt. Zudem liegen diesem Gutachten in der Regel Grundbuchauszüge, etwaige Baulasten, Pläne zur Flächennutzung, Bebauung und Erschließung ebenso bei wie Baugenehmigungen und Bauzeichnungen.

Der iib Immobilien-Richtwert dient dem Maklerteam als Grundlage

Das Maklerteam baut bei der Hausschätzung auf den Immobilienrichtwert des Dr. Hettenbach Instituts. Dieser greift auf Wohnlagen, aktuelle Marktdaten und normierte Bewertungsverfahren zurück und sorgt so für eine valide und seriöse Hausschätzung. So kommt der Verkehrswert, der per se ein Mix aus Ertrags- und Realwert ist, einem validen Immobiliengutachten sehr nahe.

Die Bewertung der Immobilie fußt auf der Professionalität von Sachverständigen der DEKRA, die ein entsprechendes Zertifikat haben. Reicht eine kostenfreie Hausschätzung nicht aus, können Immobiliengutachter und Bausachverständige ein umfassendes Gutachten erstellen, das mehrere Seiten umfasst und dabei auch dokumentiert, wie der Verkehrswert zustande kommt.