Keine Angst vor Erbbaurecht

Was ist Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht steht das eigene Haus oder die Wohnung auf einem fremden Grundstück. Typisch hierfür ist, dass der Kaufpreis in der Regel dadurch wesentlich niedriger ist als bei einer Immobilie auf einem Grundstück ohne Erbbaurecht. Erbbaurecht (oft falscherweise auch Erbpacht genannt) bedeutet also, dass Sie das Grundstück, auf dem das Haus oder die Wohnung stehen, nicht mit dem Gebäude mitkaufen sondern das Grundstück langfristig und notariell sowie im Grundbuch abgesichert „pachten“. Daher gibt es auch zwei Grundbücher, das eine für das Grundstück und das andere für das zu verkaufende Gebäude bzw. die zu verkaufende Wohnung. Im Vergleich zu den heutigen sehr teuren Grundstückskosten ist der zu zahlende Zins oft sehr niedrig und würde bei weitem nicht einmal die Zinsen für die Finanzierung des Grundstücks ausmachen. Sie binden so wesentlich weniger Kapital und benötigen zur Finanzierung im Regelfall auch erheblich weniger Eigenkapital.

Wo ist das gesetzlich geregelt?

Es gibt das Erbbaurechtsgesetz, das Sie hier finden: Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG).

Was gehört mir dann eigentlich?

Das Gebäude (oder die Wohnung) gehören Ihnen, sind frei nutzbar, vermietbar, vererbbar und finanzierbar*. Bei größeren Umbauten am Gebäude kann, neben der Zustimmung der Baubehörden oder Gemeinden, auch eine Zustimmung des Erbbaurechtsgebers nötig sein.

Was zahle ich für die Nutzung des Grundstücks?

Statt das teure Grundstück finanzieren zu müssen, zahlen Sie einen im Erbbaurechtsvertrag festgelegten, indizierten und meistens sehr günstigen Betrag an den Eigentümer des Grundstücks.

Absicherung

Das Recht auf die Bebauung und Nutzung des Grundstücks wird gemäß notariellem Erbpacht-Vertrag im Regelfall für 99 Jahre vereinbart und im Grundbuch vermerkt. Die aktuell Restlaufzeit errechnet sich aus der ursprünglichen Urkunde (Start Erbbaurecht bis heute). Danach kann dieses Recht – ja nach Vertrag – entweder verlängert werden oder das Gebäude fällt an den Erbbaurechtsgeber zurück und dieser muss es dem Eigentümer zu einem bestimmten Prozentsatz (siehe Erbbaurechtsvertrag) des dann festzustellenden Gebäudewertes ablösen.

Was geschieht bei Verkauf des Grundstücks?

Sollte das Erbbaurechts-Grundstück verkauft werden, haben Sie ein im Regelfall auch ein vertraglich eingeräumtes Vorkaufsrecht. Unabhängig davon bleibt auch beim Verkauf des Grundstücks an einen Dritten das Erbbaurecht mit den fest vereinbarten Zahlungen so bestehen.

Was geschieht bei Verkauf des Hauses oder der Wohnung?

Diese sind frei veräußerbar und vererbbar. Je nach Vertrag kann eine Zustimmung des Erbbaurechtsgebers (Grundstückseigentümers) zum Verkauf nötig sein, was jedoch eher selten der Fall ist.

Kauf-Nebenkosten

Da Sie das Grundstück nicht mitkaufen, zahlen Sie im Regelfall auch alle Kauf-Nebenkosten nur auf das Gebäude. Die Notarkosten können jedoch für den Kaufvertrag einer Erbbaurechts-Immobilie jedoch etwas höher sein.

Was sparen Sie mit Erbbaurecht?

Der Kaufpreis bzw. Anschaffungspreis Ihres Eigenheimes reduziert sich um die Grundstückskosten. Bei einer Finanzierung sind deshalb wesentlich niedrigere Zins- und Tilgungsraten zu leisten. Durch diese geringeren Zahlungen an die finanzierende Bank können „Ersparnisse“ erzielt werden, die den Erbbauzins an den Grundstückseigentümer decken und im Regelfall auch weit übersteigen dürften.

Finanzierung

Bei manchen Erbbaurechtsverträgen muss der Grundstückseigentümer einer Belastung mit Grundschulden zustimmen, dies sollte unbedingt vor dem Kauf geklärt sein. Auch haben manche Banken Probleme mit der Absicherung der Grundschuld im Grundbuch, hier unterstützen wir Sie jedoch gerne mit unserer Finanzierungskompetenz und der richtigen Bank aus unserem Banken-Portfolio.

Was kann schiefgehen?

Wenn der Nutzer des Grundstücks (der Immobilie) die Zinszahlungen für das Grundstücks nicht bezahlt, kann der Erbbaurechtsgeber entweder den „Heimfall“ verlangen, also das Zurückfallen der Immobilie an ihn zu den im Vertrag stehenden Konditionen, oder die Zwangsvollstreckung beantragen. Das unterscheidet sich jedoch im Wesentlichen nicht von den Rechten der Banken, wenn Sie die Kredite nicht bezahlen.

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